Les loyers impayés et la procédure d’expulsion

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Les loyers impayés constituent le premier fondement dans la mise en place d’une procédure d’expulsion. Mais ce n’est pas l’unique raison ; les bailleurs peuvent demander l’expulsion de leur locataire pour d’autres fondements.

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Pour quelles raisons peut-on engager une procédure d’expulsion ?

La procédure d’expulsion n’est pas anodine et constitue un acte grave, tant pour le bailleur que pour le locataire. C’est pourquoi cette procédure est solidement encadrée par la loi. La loi du 6 juillet 1989 (loi qui régit l’essentiel des contrats de location lorsque l’immeuble est loué vide et, depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, les baux meublés) prévoit trois raisons pour lesquelles un bailleur peut engager une procédure d’expulsion contre son locataire :

1. le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

2. le défaut d’assurance locative

3. les troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée.

En dehors de ces trois cas, un bailleur ne peut pas, en principe et sauf exceptions, demander l’expulsion de son locataire. Il le pourra cependant lorsque, par exemple, un congé aura préalablement été donné et que le preneur s’obstine à se maintenir dans les lieux.

Les grandes étapes de la procédure d’expulsion (pour loyers impayés)

La procédure d’expulsion est longue ; elle ne se fait JAMAIS en un ou deux mois. Ainsi, si vous subissez des loyers impayés, ne tardez pas et réagissez immédiatement : cela ne vous empêchera pas d’interrompre la procédure en cours si vos relations avec votre locataire s’améliorent. Toutefois, si elles ne changent pas et que l’arriéré de loyers ne cesse d’augmenter, vous regretterez de ne pas avoir agi plus tôt.

Le déroulement de la procédure d’expulsion en cas de loyers impayés :

1. Signification, par huissier de justice, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail : cet acte d’huissier va mettre en demeure votre locataire d’avoir à payer les loyers en retard dans un délai de deux mois. Durant ce délai de deux mois, le bailleur ne peut rien faire. Sous certaines conditions, il pourra envisager la mise en place de mesures conservatoires contre le locataire (comme une saisie-conservatoire de biens meubles corporels ou comme une saisie-conservatoire de créances), si les conditions requises sont réunies.

2. A l’expiration du délai de deux mois, il conviendra de vérifier que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ont été régularisées ou non. Si l’arriéré locatif perdure (et si, donc, les loyers inclus dans le commandement de payer n’ont pas été payés), vous pourrez demander la résiliation judiciaire de votre bail en délivrant à votre locataire une assignation en paiement et en expulsion. L’assignation est l’acte d’huissier de justice par lequel votre locataire sera convoqué, de façon officielle, devant le tribunal d’instance. A une date donnée, une audience devant le juge se tiendra. Lors de cette audience, vous pouvez choisir de vous présenter seul, ou de vous faire assister ou représenter par un avocat, notamment.

Des formalités doivent être respectées entre l’assignation et le jour de l’audience. Ces formalités, visant à informer les services de la préfecture, sont effectuées par l’huissier de justice.

3. Après l’audience, un jugement ou une ordonnance de référé est rendu(e). Il conviendra alors de faire signifier cette décision par huissier de justice, afin de purger les voies de recours (appel, pourvoi en cassation…).

4. La procédure d’expulsion démarre après la signification de la décision par un commandement de quitter les lieux signifié au locataire (devenu occupant sans droit ni titre).

6. A l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de cet acte, l’huissier procèdera à un acte préparatoire à l’expulsion : la tentative d’expulsion ou la vérification des conditions d’occupation des lieux. L’huissier de justice se rendra alors dans les lieux pour vérifier s’ils sont occupés ou non. Si les lieux sont toujours occupés, l’huissier de justice rédigera un procès-verbal et le transmettra à la préfecture pour que celle-ci accorde le concours de la force publique, c’est-à-dire l’appui de la police ou de la gendarmerie pour procéder à l’expulsion.

7. Lorsque le concours de la force publique est accordé, l’expulsion peut avoir lieu. L’huissier de justice sera accompagné de la force publique, d’un serrurier et, selon les cas et le choix du bailleur, de déménageurs.

Le sort des meubles après l’expulsion

Les meubles laissés dans les lieux occupés (en cas de séquestration des meubles) ou chez un garde-meubles (en cas de déménagement lors de l’expulsion) appartiennent à la personne expulsée. L’expulsé doit pouvoir en reprendre possession sans frais. Il bénéficie pour cela d’un délai d’un mois. Passé ce délai, le juge de l’exécution sera saisi et statuera sur leur sort : il pourra ordonner leur vente aux enchères publiques s’ils présentent une certaine valeur, ou leur abandon avec destruction.

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Chaque année, notre étude d’huissier de justice à Versailles réalise des centaines de constats pour le compte de particuliers ou de sociétés. Qu’il s’agisse de constats de chantier, de constats d’état des lieux ou de constats sur Internet, l’étude vous accompagne et vous conseille pour protéger vos intérêts et rapporter la preuve qui vous sera utile.

Chaque année, notre étude d’huissiers de justice à Versailles réalise des centaines de signification à la demande de particuliers et d’entreprise (signification de décisions, en matière de saisie immobilière ou d’actes divers…). Nos deux clercs assermentés et les trois associés de l’étude permettent de couvrir l’ensemble du territoire relevant de notre compétence.

Notre étude d’huissiers de justice procède à l’exécution forcée de toutes les décisions revêtues de la formule exécutoire, et ce veillant au respect des intérêts tant du créancier que du débiteur.

Notre étude d’huissiers de justice à Versailles prend en charge dès le début de la procédure les impayés locatifs : du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire au procès-verbal d’expulsion, nous intervenons pour défendre les intérêts du bailleur et ramener à exécution la décision de justice obtenue.