La résiliation du bail face à l’effacement de la dette locative

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 10 janvier 2019 (pourvoi n°17-21774, Civ. 2ème) vient apporter une précision sur la possibilité, pour le bailleur, de solliciter la résiliation du bail malgré l’effacement de la dette locative de son locataire débiteur.

Dans cette affaire, une SCI a fait assigner son locataire en résiliation du bail et expulsion pour défaut de paiement du loyer en 2014.  Un jugement a condamné le locataire au paiement de l’arriéré et a ordonné leur expulsion des lieux occupés.

Parallèlement à cette procédure classique de résiliation de bail, le juge du tribunal d’instance, dans le cadre d’une procédure de surendettement, a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit du locataire.

La cour d’appel a confirmé la décision rendue en premier ressort.

Devant la Cour de cassation, les occupants prétendent que l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement fait obstacle au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers couverts par la mesure d’effacement. Mais la deuxième chambre civile de la Cour de cassation affirme que l’effacement de la dette locative, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du bail, de la faculté d’apprécier si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.

L’effacement de la dette locative est-elle un obstacle à la résiliation judiciaire du bail ?

En conclusion, il apparaît à la lecture de cet arrêt que les juges du fond conservent leur pouvoir souverain pour apprécier si le non paiement du loyer peut être sanctionné par la résiliation du bail, quand bien même un rétablissement personnel engendrant l’effacement de la dette locative ait été prononcé.

Voir l’arrêt intégral en cliquant ici : Civ. 2ème, 10 janvier 2019, publié au bulletin

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